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深圳对公寓界定清晰

为什么绝大多数自媒体都不建议购买公寓，因为公寓确实有其复杂性，不同城市对公寓的定义也十分的模糊，开发商为了利益打法律的擦边球，这其中充满了不确定性风险，因此便把公寓一棒子全都打死。

但在深圳却没必要有这方面的担忧，因为深圳在设计房屋用途时单独将公寓划分为“商务公寓”，如昨天开盘的万科星城公寓，其项目的房屋用途就包含“商务公寓”字样。

在深圳，公寓产品可以填补住宅**的空白，公寓市场也发展的非常成熟，不同类型的公寓都被明确的定义，它们可以被分为四个类型：

1、住宅类公寓

这类公寓就是早期在住宅用地上建造的公寓，它们和普通住宅一样，产权70年，可以落户，可以申请学位，价格和普通住宅没有什么区别。

2、商务公寓

也就是我们常说的“真公寓”，房屋用途上明确写着“商务公寓”字样，产权40-50年，是得到**承认的正规公寓。商务公寓具有居住功能，有独立的卫生间和厨房，部分可以接入天然气，也。

3、商业/办公类公寓

由写字楼改造的公寓，土地性质一般是商业服务业，产权多是40年。房屋用途则是办公或者商业，不具备居住功能，可以个人名义购买。

4、产研用地类公寓

俗称工改工公寓，土地性质一般是产业用地，产权比商业/办公类公寓长一些，大部分是50年。房屋用途则是产业研究用房，明确只能以企业名义购买，价格相对会更低一些。后期若通过变更企业法人的方式转手，较为便捷，但若通过企业对企业物业转让的形式出售，则将面临巨额税费。

这四种类型中，住宅类公寓与普通商品房区别不大，但没有商务公寓户型小，总价低的优点。

商务公寓是受到**承认的根正苗红的“真公寓”，不仅可以享受周边的城市配套，在一些区甚至可以申请学位。

在罗湖区，商务公寓可以申请学位，居住时长不予积分；在福田，商务公寓申请学位时，积分比住宅低10分；在南山区，商务公寓为一住房可以申请学位，积分比住宅低20分。

对比之下可以发现，商务公寓在申请学位时，积分要落后于住宅，而且在罗湖、福田和南山以外的区，商务公寓还不能申请学位，未来可能也会突破限制。

在深圳购买商务公寓，首付一般是5成（气球贷4.5成），利率上浮比住宅高，只能用商贷，贷款年限只有10年，买新公寓，需要缴纳3%的契税，买二手公寓的税费要占到交易额的15%-20%（二手住宅交易税费大约占到交易额的8-10%），这些是购买商务公寓的一些缺点。

商务公寓是“真公寓”，那么剩下的两类自然是“假公寓”，它们不仅流通性差，而且部分项目可能因无法验收存在违约的风险，不建议大家购买。