青岛建设工程施工合同**解释房产纠纷 房屋纠纷 服务值得信赖

房屋连环买卖均未办理所有权转移登记,终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼,请求协助办理房屋所有 权转移登记的,*可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为*三人参加诉讼。
被告以及*三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的,可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。*三人提出的抗辩 理由成立的,*可依照合同法百一十条项的规定驳回终买受人的诉讼请求。
房屋尚未办理所有权转移登记,买受人请求确认房屋归其所有的,*应当向其释明变更诉讼请求为出卖 人协助其办理房屋所有权转移登记。买受人不同意变更的,驳 回其诉讼请求。
限购房屋的买受人请求出卖人协助办理房屋所有权转移登记的,*应当按照《广东省高级*广东省住房和城乡建设厅广东省**厅关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》(粤高法〔2013〕403 号),要求其在举证期限内提交房屋所在地房地产登记机构出具的《购房资格证明》。
借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求**人(登记人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内, 借名人不具有购房资格的除外。
**人将房屋出卖给*三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持。
房地产调控政策实施后,一方当事人故意隐瞒或者虚构事实,或者明知另一方当事人的条件不符合政策要求仍诱导其签订房屋买卖合同的,另一方当事人因合同无法履行请 求解除或者撤销合同,并要求对方当事人赔偿损失的,可予支持。
房屋买卖合同签订后,因房地产调控政策的实施,导致无 法办理房屋所有权转移登记或者不能订立房屋担保贷款合同的,属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行, *可以参照《*关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*二十三条的规定处理。一 方请求另一方承担违约责任或者适用定金罚则的,不予支持。 买受人请求判令出卖人办理所有权转移登记的,*可以 向其释明变更诉讼请求为解除合同、返还财产。
买卖合同约定即使买受人无法获得银行贷款也应当支付房 款的,不因房贷政策调整而免除买受人未履行付款义务的违约责任。
因一方当事人迟延履行,致使房屋买卖合同受房地产调控政策影响无法继续履行,守约方请求解除合同并赔偿损失的, 应予支持。

预约义务人违反预约合同的责任，在性质上属违约责任。承担责任的方式主要包括实际履行和赔偿损失。需要明晰的是，违反预约合同应承担损失的范围应以机会损失为基础，当一方当事人怠于按照预约合同规定的义务订立本约时，他方只能请求赔偿因此而遭受的损害，但不能按照预定的本约内容请求赔偿其可预期的利益。预约合同守约方因对方违约所遭受的损失与本约的履行利益损失是截然不同的。
预约合同对本约的标的物、对价等已经作出明确约定，当事人对本约的期待利益已经固化，违约方一旦违约，守约方的期待利益也随之丧失，守约方亦丧失了与他人订立同类本约合同的机会，导致机会损失转化为现实损失，该机会损失归属于信赖利益的损失。但是，预约合同的标的是签订本约合同这一行为，而不是交易的实际发生，依赖签订本约后再与他人订立同类合同可获得的利益，即履行利益，只能理解为商业利益，在本约未达成的情况下，不能视为法律上的利益，也就不能作为违反预约合同应承担损失的范围。因为当事人基于预约合同而产生的是对将来订立本合同的一种期待权，预约债权人有理由相信预约债务人将来会受此约束，并基于这种信赖而行事并放弃与其他同类对象进行类似交易；如果预约债务人违反义务，则必将使预约债权人蒙受不利益（如丧失交易机会等）。因此，立法上对这种信赖利益应加以保护。
签订房屋买卖合同要注意哪些陷阱
签订合同前应当注意的事项
　　1、核对《房屋所有权证》（以下简称“房证”）上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致，核对“房证”与“契税完税凭证”记载信息是否相一致。
法律风险提示：仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的发生。
2、核实房产证上共有情况是“单独所有”还是“共同所有”。 （注：一些时间比较久的“老房证”上并未记载房屋产权的共有情况，需要亲自核实）
法律风险提示：如果在事先未查明房屋“共有情况”就签订房屋买卖合同，很可能发生夫妻一方未经对方同意而擅自出售房屋的情况，而这种处分行为由于侵犯了夫妻另一方的财产共有权，较有可能被认定为房屋买卖合同无效，从而引发不必要的争端。
3、查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给*三人的情形，是否存在被**机关查封等限制过户的情形。
法律风险提示：大家一定要特别注意，若该房屋有部分银行贷款尚未还清，是无法完成过户手续的，只有在偿还全部贷款并解除抵押的情况下才能过户。如果买方在房屋不能过户的情况下先交付了房款，将面临着“房屋无法过户”或者是“一房二卖”的法律风险。也许有的人会说：“房子虽然没过户，但是我都搬进去住了好几年了，这样应该没什么问题了吧？”答案是否定的，因为房屋不同于其他一般商品，房屋的所有权以登记为准。如果该房屋未经过户登记，从法律上讲该房屋的所有权还是别人的，风险之大显而易见。
法律依据：《物权法》*九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
律师支招：如何才能避免此类问题的发生呢？一方面，买卖双方协商持房产证原件一起到房管局查询房屋权属登记信息（俗称“查档”），亲自确认该房屋不存在影响房屋过户的情形，顺便还可以确认一下房产证的真伪。另一方面，如果无法确认该房屋是否能解贷过户，不要轻信卖方的承诺而交付房款。（至于房屋解贷的方法，后文有详细叙述）
4、确认该房屋是否存在租赁给他人的情形。
法律风险提示：很多买方都比较重视房屋过户、交付等重要问题，而往往忽略一些细节问题。例如：如果该房屋存在租赁给他人使用的情形，较有可能出现买方买到了房子却无法入住的局面。原因就在于，我国合同法遵循“买卖不破租赁”原则，简而言之就是：“房屋的所有权发生转移后，原承租人仍可继续在租赁期限内使用该房屋，而买方无权要求承租人搬出去”。再加上卖方在出售该房屋时，原承租人还享有在同等条件下的“**购买权”，如果处理不当，较易引发不必要的纠纷。
律师支招：所以买方有必要事先查明该房屋的租赁情况，再决定是否购买，如果打算购买已经租赁出去的房子，让房主提供一份该房屋承租人的“声明”主要内容表明：承租人承诺在同等条件下放弃行使“**购买权”即可。
5、买方要睁大双眼谨防“定金”陷阱，支付大额定金**定要三思而后行，因为一旦预先支付数额较大的“定金”非常*丧失主动权，从而陷入被卖方和中介牵着鼻子走的尴尬境地。
包销合同效力认定的问题
包销合同的主体、付款时间以及预售行为都可能影响包销合同的效力。关于包销商主体资格，仅于发布的《商品房销售管理办法》*25条予以规定：“房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。”根据这条规定，包销商须有房地产中介资质，那么未取得房地产中介资质的公司或个人包销商品房是否有效？法律和行政法规并无禁止性规定。因此若包销商未取得中介资质，则有可能影响包销合同的效力。但由于的规定并非法律或行政法规，亦非强制性规定，不完全符合《合同法》*52条的情形，**实践中往往倾向于不因此否定合同效力。
签订合同时应当注意的事项
1、核对买卖双方的基本信息是否填写完整，与身份证记载是否相一致。
法律风险提示（一）：在签订《房产买卖合同》时要求房屋共有人都要到场，如果有特殊情况确实不能到场的，可以要求其代理人出具“授权委托书”（该委托书经过公证法律效果更佳）。
法律风险提示（二）：如果父母以未成年子女名义购房，由于未成年人是限制民事行为能力人，不能以自己的名义单独签订房屋买卖合同，此时需要法定代理人与其一起签署。
2、核对房屋的基本状况（主要包括：房屋的坐落位置、房屋所有权人、所有权证书编号、规划用途和建筑面积等信息）与房产证记载内容是否相一致。
商品房预售合同纠纷案件特点？
1.群体性诉讼现象较为**。商品房预售合同纠纷中，因商品房购买主体人数多、交付集中，且购房者在利益上相对一致，单个纠纷较易引发链锁反应，有可能形成涉及面广、影响力大的群体性纠纷。
2.起诉主体以购房者为主。商品房预售合同涉及交易多为期房，购房者无论是采取现金交易还是按揭贷款，都应履行**付款的义务，卖方的交房期限往往都晚于买方的付款期限，购房者对卖方一般只有履约的期待权。因此，在商品房买卖合同纠纷中，卖方是后履行合同义务的主体，诉讼中起诉主体的以购房者居多。
3.涉解除合同诉求类案件调解撤诉率低。因市场政策与价格变动原因，部分购房者以“3.17新政”信贷与限购政策等造成履约成本增加，或以开发商交付迟延、面积差**出合同约定或装修格局等原因为由，诉至*要求与开发商解除合同。
对《*关于建设工程价款**受偿问题的批复》规定的消费者,应当按照《*关于*办理执行异议和复议案件若干问题的规定》*二十九条* 二项的规定认定,即所购商品房系用于居住且名下无其他居住 房屋的购房人。
出卖人就同一房屋签订多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求继续履行合同的,一般应当 按照下列情形分别处理:
(一)**办理房屋所有权转移登记的买受人请求确认所有权已经转移的,应予支持;
(二)均未办理房屋所有权转移登记,**办理房屋所有 权转移预告登记的买受人在预告登记有效期内请求继续履行合同的,应予支持;
(三)均无上述履行行为,**接受商品房交付的买受人 请求继续履行合同的,应予支持;
(四)均无上述履行行为,登记机关已经受理其房屋所有 权转移登记申请的买受人请求继续履行合同的,应予支持;
(五)均无上述履行行为,**办理网上签约或者商品房 预售合同备案的买受人请求继续履行合同的,应予支持;
(六)均无上述履行行为,**依约支付价款的买受人请 求继续履行合同的,应予支持;
(七)均无上述履行行为,成立在先合同的买受人请求继 续履行合同的,应予支持。
恶意抢先办理所有权转移登记或者预告登记的买受人,不能**于已经合法占有房屋的买受人。在房屋查封期间占有房 屋的买受人,其不能对抗申请查封房屋的买受人。
对买卖合同的成立时间,应当综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据等因素进行确定。
*在审理房屋买卖合同纠纷案件时,查明还存在其他买卖合同关系的,应当通知其他买受人作为*三人参加诉讼。 原告的诉讼请求明显不能成立,或者案件争议焦点不涉及原告 与*三人先后顺序的,可以不通知该*三人。

房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金 或者损失数额难以确定的,*可以参照《* 关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》*二十九条 *二款项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基 数,按年利率 6%的标准计算违约金。
房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金,金额低于买受人实际损失,当事人根据合同法百一十四条*二款的规定请求增加违约金的,*应予支持。
房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的,守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时,应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、 守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用,并 综合考虑守约方的履约情况等确定,但不得**过违约方订立合 同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
买受人请求办理房屋所有权转移登记的案件,*可以告知其申请对房屋采取保全措施。
有权解除合同的当事人继续履行合同或者接受对 方履行的,视为放弃合同解除权。
合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后,对方当事人经催告仍然不履行合同,守约方主张依照合同约定或 者法律规定解除合同的,应予支持。
房屋买卖合同被认定无效或者被撤销、解除后, 买受人应当将房屋返还给出卖人,并支付房屋占有使用的费用, 费用可参照同期同地段同类房屋租金标准计算;出卖人应当将 收取的价款返还给买受人,并支付贷款利息。一方当事人起诉请求确认房屋买卖合同无效或者撤销、解除合同并返还财产,*经审理认为合同无效或者应予撤销、解除的,应当向被告释明反诉请求返还财产,避免判决单 方返还财产造成当事人利益失衡。
合同无效或者被撤销的,一方因房产价值波动受到的损失, 由当事人按照各自的过错承担。合同解除的,守约方因房产价 值波动受到的损失,由违约方赔偿。
房屋交易税费承担应当注意的事项
1、明确房屋交易所产生的税费由双方共同承担，还是各自承担。（主要是指：契税、交易费、营业税和个人所得税等）
现实生活中普遍存在因税费约定不明而导致的纠纷，所以税费由谁承担一定要约定清楚。
一方面除了上述主要税种外，还有必要在“合同其他约定”中对工本费、土地增值税、查档费、印花税等小额税种进行约定，具体细化应由哪一方承担。另一方面，还要明确约定:如果在合同签订后办理过户前，遇国家、本地区房产政策调整，造成交易费用增加时由谁来承担。如果双方解除合同，由某一方承担，还是由双方按比例共同承担。
2、一定要查明该房屋是否有拖欠物业费、水电煤气费等费用的情形，而不能轻信房主一面之词。
有个别房主可能会隐瞒拖欠上述费用的事实，尤其是在的小区拖欠数年的物业费很可能一笔不小数目。所以买方在尚未查明上述费用拖欠情况前不要盲目支付全款，否则当你知道真相时，追悔莫及……
一方面，买卖双方可以明确约定，在办理房屋交接手续前该房屋发生的水电煤气费、物业费、供暖费、有线电视收视费、宽带费等各项费用由卖方承担，而交接完毕后发生的费用由买方承担（具体细节可以自行协商）。另一方面，一定在交付房款时预留尾款，以防止卖方有陈欠。
3、明确约定“公共维修基金”的归属问题，还要约定卖方应协助买方办理公共维修基金的过户手续
“公共维修基金”需要买卖双方的配合才能过户，现实生活中经常会发生因买方拿不出来交款凭证，而无权享用该公共维修基金的情形，再加上时间久了，很可能联系不到原房主，从而无法对“公共维修基金”进行过户。
由买卖双方或任何一方携带买卖双方身份证复印件、公共维修基金、房产证复印件等材料及时到相关单位办理更名手续。
房屋的交付应当注意的事项
　　1、详细约定房屋交付的标准并列出清单。要将房屋的装修情况、附属设施、家电设备、家具等留存物品都在合同附件清单中详细列出，千万不要图省事。
　如果买卖双方仅是在合同中约定“保持房屋原样进行交付”这样的约定太过于模糊，往往很难起到**作用。
　　2、有必要约定该房屋受损或灭失的风险承担情况。
　　范例：甲乙双方约定该房屋毁损、灭失的风险自房屋交付日起转移给买方，在此之前房屋灭失损毁的风险由卖方承担。
　　3、在交接房屋时候清点房屋的钥匙、门卡、各种缴费凭证以及其他与该房屋有关的物品是否齐全。
　　4、在合同中应当明确约定逾期交房的法律后果。
卖方未按照合同约定的时间过户并交付房屋，逾期**过一定期限的，买方有权要求解除合同、退房并返还已付房款及相应的利息，同时要求卖方承担相应的违约责任。
　　5、后提醒一下卖方，在房屋没有完成过户手续之前，不要轻易将房屋交付买方。
　如果卖方提前交房，一旦出现买方无法过户等情形，双方很可能会产生纠纷。


对迟延办证违约金的诉讼时效适用普通诉讼时效统一计算的原则？
案例要旨：迟延办证违约责任的请求权是基于合同之债所享有的债权请求权，适用诉讼时效的有关规定。从开发商违约行为发生之日起，买受人就应当知道其受到侵害，其要求开发商支付违约金的请求权随即发生，购房人要求支付逾期办证违约金的，诉讼时效应当按照普通诉讼时效统一计算。