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深圳鑫企通投资发展有限公司

机构：去年50城卖地3.74万亿 平均楼面价降13%
2019年，全国土地市场逐渐平稳，热点城市上涨的势头开始明显放缓。今日（1月2日)，中原地产研究中心统计数据显示，2019年50大城市合计卖地3.74万亿，同比上涨3.7%。从上半年土地交易同比上涨接近40%到全年同比涨幅基本持平来看，2019年下半年土地市场退烧明显。
2019年，全国土地市场逐渐平稳，热点城市上涨的势头开始明显放缓。今日（1月2日)，中原地产研究中心统计数据显示，2019年50大城市合计卖地3.74万亿，同比上涨3.7%。从上半年土地交易同比上涨接近40%到全年同比涨幅基本持平来看，2019年下半年土地市场退烧明显。
11个城市土地出让金过千亿 杭州（楼盘）达到2500亿
中原地产研究中心统计数据显示，50大城市平均楼面价为2277元/平方米，相比2017年的2627元/平方米，下调了13.3%，这也是多年以来土地价格明显下调的一年。在50个城市中27个城市出现了平均楼面价下调，占比高达54%。
全国多城市土地成交额依然处于高位，特别是一二线城市。上述数据还显示，2019年，土地出让金过千亿的城市有11个，其中杭州卖地2500亿，上海（楼盘）、郑州（楼盘）、重庆（楼盘）、苏州（楼盘）、北京（楼盘）、武汉（楼盘）、广州（楼盘）、宁波（楼盘）、成都、天津（楼盘）10个城市卖地金额也达到1千亿以上。但从整体看，下半年，尤其是较近几个月，热点城市土地成交额同比涨幅相对放缓。在50个城市中，卖地金额同比下调的城市有17个，其中北京全年土地出让金达到1682.92亿元， 同比下降39.81%。不过，在50个城市中，全年土地出让金同比上涨过30%的城市也有18个。


热点城市土地溢价率在10%左右 北京为13.72%
中原地产研究中心统计数据显示，2019年，在50个城市中，有47个城市出现平均土地溢价率下调，占比高达94%。从热点城市看，大部分城市溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。以北京为例，2017年北京土地平均溢价率是24%，2019年则是13.72%，明显降低。
中原地产**分析师张大伟分析认为，从整体来看，2019年楼市将继续严格调控，在这种情况下，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，抢地积极性降低，土地市场的溢价率有所降低。随着全国一二线城市严格调控，房企资金压力越来越大，导致房地产企业对地块总价较高的地块相对谨慎。

深圳地铁工程4号线观湖段征地拆迁工作全面完工
随着深圳市轨道交通4号线三期工程（观湖段）观澜站红线范围内的较后一栋建筑顺利拆除，轨道交通4号线三期工程（观湖段）观澜站正式完成了该站全部建筑物的征收拆迁工作。
观湖拆除轨道交通4号线三期工程（观湖段）观澜站红线范围内的较后一栋建筑。
该项目征收清拆工作的顺利完成，也标志着龙华区观湖街道圆满完成市轨道交通4号线三期工程（观湖段）的征收拆迁工作，为该重大民生项目顺利推进提供了坚强**。
攻坚克难：“地铁4号线较难征拆项目”顺利拿下
据了解，市轨道交通4号线北延段是深圳市、龙华区轨道工程，由既有龙华线清湖站引出，沿观澜大道敷设，到达牛湖站。其中，在观湖辖区轨道路线长约2.6公里，设有观澜站、松元厦站、观澜停车场及配套道路。其中涉及松元厦站需征拆建筑物46栋，总建筑面积约21900平方米；涉及观澜站需征拆建筑物15栋，总建筑面积约8900平方米。2019年9月，被市轨道办称为“地铁4号线较难征拆项目”的观湖街道松元厦站红线范围内的46栋*性建筑物，圆满完成清拆任务，为地铁4号线后期施工建设扫清了障碍。
2019年12月28日上午，观湖街道在地铁4号线观澜站举行征地拆迁清拆仪式，正式拆除涉及观澜站的较后1栋*性建筑，总建筑面积约800平方米，顺利完成了市轨道交通4号线三期工程（观湖段）观澜站全部清拆任务，也标志着市轨道交通4号线三期工程（观湖段）的整个征收拆迁工作任务顺利圆满完成。
协同作战：把土地整备征地拆迁作为“一把手工程”推进
据悉，为确保轨道交通4号线三期工程（观湖段）征地拆迁工作的顺利开展，观湖党工委、办事处明确将这些重大项目的土地整备和征地拆迁工作列为“一把手工程”，主要**靠前指挥，在深圳市轨道交通4号线三期工程（观湖段）等项目现场设立了工作组，做到征地拆迁项目在哪里，工作组办公室地点就设在哪里。观湖街道各部门齐心协力，协同作战，凡是涉及土地整备和征地拆迁工作的重要问题，都在**时间研究、**时间解决，推动市轨道交通4号线三期工程征地拆迁工作在短时间内接连取得重大突破。
“在项目开展过程中，多数房屋业主常年居住在外地，通过电话联系也难于沟通清楚，时间与空间的因素使得约谈较为困难，且业主对抗情绪强，谈判难度较高。”街道相关负责人介绍说，针对涉及观澜站需征拆房屋的业主特点，街道**多次召开征拆推进协调会，加大征拆协调力度，实地调研走访，直面困难，召开现场部署会，强力推进征拆进度。为了与业主迅速建立起良好的关系，工作人员多次主动远赴外地与业主当面沟通，通过深入讲解法律法规和政策，明确新的补偿标准和征地程序，有效消除了业主疑惑。
观湖街道有关负责人表示，此次拆除行动意义非凡，不仅为市轨道交通4号线三期工程（观湖段）观澜站的施工建设提供了全部的施工作业面，更有效地**了地铁4号线（观湖段）的快速建设。
三四线城市楼市调控试探性微调
对于三线、四线城市来说，今年房地产市场调控政策出现微调的案例，有望进一步增多。
持续两年多的房地产市场调控政策，于去年底出现了一些变化。
先有山东省菏泽市取消新购住房限制转让期限，后有广州市松绑商服类物业，明确2017年3月30日前土地出让项目不再限定限售对象，可售个人。与此同时，湖南省衡阳市关于限价令撤销“一日游”的操作，同样被市场报以高度关注。


“对于三线、四线城市来说，今年房地产市场调控政策出现微调的案例，有望进一步增多。”昨日，中国银行国际金融研究所研究员李赫在接受《证券日报》记者采访时表示，首先，2019年上半年，三线、四线城市房地产乱象导致房价上涨过快，已经在需求端过度消耗了未来购房者的购买力，再加上棚改政策调整导致供给端也出现下滑，因此，供需两端同步走弱或成为部分三线、四线城**策松绑的主要原因；其次，对于遵义、泸州等人口净流出的三线、四线城市来说，如果没有政策方面的调整，未来很难持续吸引外来人口以及购房者在本地定居；较后，在“稳房价”的背景下，由于目**线、四线城市房价下降压力较大，要想稳住房价，势必要在政策上做出一些微调。
“要想弄清房地产调控政策未来会在哪些方面进行调整，首先要清楚地方**对哪些政策有自由裁量权。”李赫认为，由于限购、限价、限售及规定社保缴纳年限等政策是由地方**自行规定，此类政策很有可能是调控政策松绑的首要出发点。


除限价措施有望放松外，58安居客房产研究院**分析师张波在接受记者采访时分析称，信贷政策和限商政策也有望出现不同程度的微调。
苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙对记者表示，两类城市有望获得政策松绑许可：一是地方财政收入、地方 债务偿还对房地产相关税收和土地出让金收入依赖程度较高的城市；二是经过本轮楼市调控后，一些房地产交易、土地出让下降程度过大的城市，这类城市一般集中在三线、四线城市，在前期“一刀切”的房地产调控政策引导下，被迫采取了不符合自身楼市发展状况的城市。
值得关注是，尽管目前*、环*及部分热点二线城市房价已经出现了明显回调，但李赫认为，由于此类城市多表现为人口持续流入或有一定数量的人口基数，且刚需购买力较强，所以，预计政策松绑可能性较低。

去年官方九提房地产税 *推测今年或征求意见
今年1月1日起，重庆市主城个人新购高档住房房产税起征点将由2019年的15455元/平方米调整为17630元/平方米，引发了热议。那么筹备多年的房地产税立法2019年会不会取得实质性进展？


苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙对记者表示， 此次重庆房产税起征点上调，是重庆市根据近年来房价上涨的情况，对已经实施的房产税试点政策进行例行的调整。
如是金融研究院高级宏观策略研究员杨芹芹对记者表示，重庆提高房产税起征点，主要是为了配合房价走势。自2011年开征以来，重庆已在多个房价上涨年份上调起征点，使得房产税征收更加合理。
重庆房产税的征收对象为个人拥有的*栋商品住宅、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的*二套(含*二套)以上的普通住房。
杨芹芹表示，上海和重庆作为房产税试点城市，在征收对象、免税面积、税率、计税依据等方面存有差异，总体来看重庆的税率略**上海的税率，尽管总体的调控效果都不显着，但重庆调控房价的政策效果要明显好于上海。
黄志龙认为，整体来看，上海、重庆两地房产税由于覆盖面比较低，对楼市的作用十分有限。
值得注意的是，相比上海、重庆的房产税，对于一字之差的房地产税，记者梳理发现，从2019年3月份**工作报告提出，要稳妥推进房地产税立法，到9月7日，十三届****立法规划公布，房地产税法被列入第一类项目，再到12月5日，国家税务总局答复政协提案指出，在推进房地产相关税收制度立法与改革过程中，统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策。这期间，官方就有过9次表态。
杨芹芹表示，由于房地产税的受众面广，我国在推进过程中较为谨慎，房地产税草案起草已耗时过2年，采用小碎步式。虽然目前官方尚未公布明确的房地产税立法时间表，但从各部委透露的信息可以推算大致的进程。
杨芹芹说，2019年全国*期间，**发言人张业遂称“房地产税法方案已在内部征求意见”、“对现行的税收条例修改上升为法律，力争在2020年前完成。”可以断定房地产税法草案轮廓已逐渐清晰，正处于后期完善阶段，2019年房地产税法草案可能会开始公开征求意见，并提请人大**进行审议。考虑到房地产税涉及面较广且相对敏感，预计会经过三审，周期较长。虽然房地产税越来越近，但应该不可能仓促出台，全面开征至少还需要两年到三年的时间。


黄志龙表示，根据**的立法规划，房地产税将在本届人大任期内完成，根据*改革的统一部署，2020年前后完成立法的可能性较大。
推出房地产税对楼市有何影响呢？黄志龙认为，房地产税是房地产市场长效机制的关键环节，但也不能以毕其功于一役的心态看待房地产税政策出台，当前房价泡沫、房地产市场乱象是*和地方财政体制、土地制度、金融体制等多重因素形成的，只有在这些领域的改革基本完成，体制基本理顺，才能根本上解决房地产市场的问题。
杨芹芹认为，从国际经验看，房地产税主要作用是调节收入分配，促进社会公平，筹集财政收入。美国、日本这些出现房地产泡沫的国家都有房地产税，但是并没有因征收房地产税抑制房价上涨。从国内经验看，上海和重庆自2011年推进房产税试点以来，房价不跌反涨，房地产税对房价的调控作用效果并不明显。这是因为房价变动主要取决于房地产市场的供求关系，房地产税主要是短期情绪冲击，尤其是对于人口集中、需求旺盛的城市，房地产税的征收对房价的抑制作用十分有限。
广州，2019年1月23日 – **良好的房地产服务上市公司高力国际在广州四季酒店举行了2017年广州房地产市场回顾及2019年展望的媒体分享会。高力国际回顾了2017年深圳写字楼、工业地产、物业投资市场及城市更新等热点并对2019年的行业趋势做出了展望。


**写字楼租金水平稳定增长，空置率将保持平稳


2017年广州经济稳步增长，**写字楼租赁市场需求旺盛，全年净吸纳量为497,600平方米。空置率下降，租金水平稳定增长。截止2017年*四季度，广州市核心商圈全年仅有15.5万平方米新增**写字楼推出市场，若干新增供应推迟交付时间。


受益于有限的新增供应，广州**写字楼平均租金同比增长6.5%，达169元每平方米每月。珠江新城子市场同比增长6.1%，达183元每平方米每月，租金水平继续**广州各**写字楼市场。


广州**写字楼现时整体空置率为8.3%，较2016年底同比下降8%。琶洲子市场总存量较小，且作为未来的电子商务聚集区，子市场内需求旺盛，空置率较去年底下降23.1%达14.6%。


以租赁成交面积计算，按成交子市场分类，2017年珠江新城作为核心商务区，以53%继续主导广州市写字楼租赁市场；琶洲子市场的交易面积较2016年大幅上升，占全市交易面积的19%；天河北体育中心和越秀分别占全市交易面积的16%和12%。


高力国际广州董事总经理、华南区办公楼服务部主管冯文光指出：平均租金的增长和交易面积份额的提升预示着市场看好琶洲子市场的前景。预计随着互联网成员总部办公楼的逐渐交付，必将吸引更多上下游或科技类企业以及创新型人才进入琶洲，从而促进技术的交流，提高合作的效率，带动广州创新产业的发展。


以租赁成交面积计算：


2017年广州写字楼租赁客户行业类别呈现多元化。其中过60%的交易面积集中在金融业（26%），房地产业（21%）以及计算机/通讯/高新科技行业（19%）。本年度房地产行业的交易面积仅次于金融业，达到全市交易面积的21%。房地产行业活跃的租赁行为，源自各灵活办公空间品牌在广州市场的持续扩张。


以租赁成交宗数计算：


内资公司占全市交易宗数的83%，外资公司则占17%。内资公司仍是广州市场交易活动的主体，外资公司租赁行为相对保守。全市过八成交易宗数的租赁面积在2000平方米以下，接近一半交易宗数的租赁面积在500平方米以下。过八成交易宗数的合同价控制在190元每平方米每月以内，过一半交易宗数的合同价在150元每平方米每月以内。广州市写字楼租赁市场租金分层明显，按照交易宗数的比例，可划分为四个租金区间，分别为：130元每平方米每月以内（29%），131-150每平方米每月（26%），151-190元每平方米每月（26%）及190元每平方米每月以上（19%）。


高力国际广州分公司办公楼服务部董事陈昱豪预计：2019年将有更多外来灵活办公品牌**进入广州市场，本土品牌继续扩张，互相抢夺市场份额，呈现遍地开花的局面。此外，各品牌的选址策略将不局限于核心商业圈。以更低的价格租赁新兴商业圈或边缘商业圈，从而为使用者提供更高质量的服务，将成为各灵活办公空间品牌打造差异化的选项之一。


展望未来，广州**写字楼2019年新增供应约50万平方米，预计至2019年底，全市空置率将保持平稳。平均租金实现同比5%的增长。广州写字楼的新增供应在未来四年将集中在琶洲和国际金融城，过半数集中在琶洲，过1/4集中在国际金融城。


广州物流仓储市场回顾与展望


宏观经济及政策概览：2017年广州市经济运行平稳，深入推进供给侧结构性改革，加快转型升级。1-11月，全市工业低速增长，企业提升质量效益，利润率实现同比增长；工业投资与房地产开发投资平稳增长，基础设施建设同比增长过15%； 全市社会消费品零售总额同比增长8.2%。预计2017全年GDP将突破2万亿元。


2017年7月，《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》明确粤港澳在大湾区建设的角色及分工，广州将建设成为国际航运中心，融入国家“一带一路”建设和粤港澳大湾区平台，成为国家实施“一带一路”建设的交汇点和门户枢纽，粤港澳大湾区大发展的主力军和内核区，**航运价值网和供应链管理**。


2017年1-11月，伴随**经济复苏，广州市进出口总值亦实现较快增长，同比增长16.9%；广州市港口货物吞吐量也实现同比增长8.8%。截至2017年底，广州港已经成为***七个集装箱吞吐量突破2000万的成员。


2017市场概况：广州市非保税优质仓库需求持续升温，全年净吸纳量共计约5.3万平方米。2017年广州市非保税优质仓库新增供应仅5万平方米，整体市场空置率下降至7.1%，同比下降0.6%，平均租金同比增长3.8%，达到32元每平方米每月（不含管理费净有效租金）。粤港澳大湾区规划的推进加速了区域内交通网络的发展，而广州物流仓库供不应求且价格攀升，大量对优质仓库的需求被佛山、清远、东莞和惠州等周边供应更多，租金更低的市场所吸纳。


展望未来，高力国际广州分公司产业及工业地产服务副董事邓智辉表示：广州非保税优质仓储市场未来两年将有约15万平方米新增供应推出市场，预计2019年上半年平均租金水平面临压力，空置率上升。但新增供应将在下半年被市场迅速吸纳，租金水平上升，空置率下降。预计至2019年底，平均租金将同比增长3-5%。随着一手仓储用地的短缺和**对旧仓库或物流园的整理和搬迁，预计未来二手仓储用地交易市场活跃，从而推高二手仓储用地的出售价格。


就中长期市场趋势而言，发展商土地储备基本开发完毕，广州市场新增供应少（集体用地项目除外）；电商、零售商需求旺盛，3PL需求稳定；市场已落成项目基本满租，新增项目少，空置率保持低位；预计租金短期仍将平稳上升，售价短期将加速上升。


针对物流发展商在广州市场的挑战和机遇而言：


挑战：目前整个华南的物流土地供应紧张，在核心城区及周边交通便利的区域尤为严重，制约了仓储物流项目的扩张与布局；广东省国土资源厅在7月份发布《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）》，工业用地全面实行弹性年期出让。新增工业用地出让原则上不过20年，增加了一手土地项目开发难度；周边城市如佛山、东莞等地大量供应集中推出，吸收了部分广州客户的需求；集体用地项目供应较多，竞争激烈。


机遇：作为千年商都，广州本地消费市场和进出口贸易基础扎实，电商发展成熟，新落地大型工业项目众多，各类仓储需求旺盛；**致力打造国际航运中心、物流中心，高速路网等基础设施进一步完善；由于**前期在规划、招商方面没有足够重视，造成广州市场上定位高端、规划优质的物流项目供应相对不足，仓储物业、开发商素质良莠不齐，在旧城区的仓库对地区交通、消防安全等带来影响甚至隐患；旧仓库或物流园的整理和搬迁，将推动新的物流中心区域的发展；二手工业物业市场活跃，大型工厂资产盘活项目增多，为二手项目开发提供机会。


城市更新之转型升级、大势所趋的机遇


国内房地产竞争加剧，**的一二线城市中心区基本处于无新增土地供应阶段。而广州更是在2017年3月30日颁发新政，令商业地产发展灵活性受阻。为争取发展资源，开发商八仙过海，各显神通拓展土地渠道，产业新城、特色小镇、城市更新、旧村改造、棚户区改造方式多样。其中，也有开发商将眼光瞄准了城市更新，尝试与**合作，获得发展新机遇。


高力国际华南区咨询服务部高级董事陈厚桥表示，“当既有片区的高度和发展到了一定的阶段，发展受到了限制，这时候就需要进行升级改造了；如同广州之前的一江两岸改造、近期天河CBD进行中的升级改造和重庆现在对两江四岸进行的升级改造一样。我们可以预见在不久的将来，上海陆家嘴、深圳福田、佛山千灯湖等区域也会陆续需要进行升级改造。可以说，市场将会迎来新一轮区域城市*整合升级改造的需求。


但城市更新的方式多样，既有再开发、整治改善，也有保护。只对一些现有的存量资产进行改造、增值及经营，不会像住宅房产一样快周转，回收期会很长；而再开发周期很长，拆迁难度大；所以，从存量中去找增量才是未来的正确发展方向。